Cláusulas abusivas en hipotecas: cómo reclamar y qué puedes recuperar

La hipoteca es el contrato más largo y más caro que la mayoría de personas firma en su vida. También es el que más cláusulas abusivas ha acumulado históricamente. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han declarado ilegales docenas de cláusulas bancarias en los últimos años, permitiendo a miles de hipotecados recuperar dinero que nunca debieron pagar.

Si tienes una hipoteca firmada antes de 2019, es muy probable que contenga alguna de estas cláusulas.

Cláusula suelo: prohibida pero aún presente en miles de hipotecas

La cláusula suelo establece un tipo de interés mínimo por debajo del cual tu cuota no baja, aunque el Euríbor caiga. El Tribunal Supremo la declaró abusiva en 2013 cuando no había sido suficientemente informada. El TJUE amplió la protección en 2016.

Si aún tienes cláusula suelo, puedes reclamar la diferencia entre lo que pagaste y lo que habrías pagado sin ella, con retroactividad. Muchos bancos la han eliminado por acuerdo extrajudicial, pero si no lo hicieron contigo, tienes derecho a reclamar judicialmente.

Gastos de formalización: el banco pagó de más a tu costa

Antes de la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, los bancos trasladaban a los clientes todos los gastos de formalización: notaría, registro, gestoría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El Tribunal Supremo declaró abusiva esta práctica.

Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, puedes reclamar la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría que pagaste. El plazo de prescripción para reclamar es de 5 años desde que el Tribunal Supremo fijó doctrina en 2019.

Intereses de demora abusivos

La ley fija que el interés de demora en una hipoteca no puede superar en más de 3 puntos el interés remuneratorio. Hipotecas antiguas con intereses de demora del 18%, 20% o 25% son claramente abusivas. El banco debe devolver la diferencia entre el interés cobrado y el máximo legal.

Cláusula de vencimiento anticipado

Permitía al banco ejecutar la hipoteca (desahucio) tras el impago de una sola cuota. El TJUE la declaró abusiva. Desde 2019, el banco solo puede ejecutar tras el impago de al menos 12 mensualidades o el 3% del capital prestado en la primera mitad del contrato.

Hipoteca multidivisa

Hipotecas contratadas en yenes o francos suizos que parecían ventajosas y que se convirtieron en una trampa cuando el euro se depreció. El Tribunal Supremo las ha declarado nulas cuando no fueron suficientemente informadas, con derecho a reconversión a euros.

Cómo reclamar una cláusula abusiva en tu hipoteca

1. Revisa tu escritura de hipoteca: Busca las cláusulas mencionadas. Si no tienes copia, pídela al banco o al notario.
2. Reclamación previa al banco: Envía una reclamación por escrito al Servicio de Atención al Cliente del banco. Tienen 2 meses para responder.
3. Banco de España: Si el banco no responde satisfactoriamente, presenta reclamación ante el Banco de España.
4. Vía judicial: Si todo lo anterior falla, la vía judicial es la más efectiva. Muchos abogados llevan estos casos a éxito compartido.

¿Cuánto dinero se puede recuperar?

Depende de la cláusula y del tiempo que llevas pagando. Por cláusula suelo, algunos hipotecados han recuperado entre 3.000€ y 20.000€. Por gastos de formalización, los importes habituales son de 1.500€ a 4.000€.

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