Contrato de compraventa de piso: las cláusulas que más conflictos generan
Comprar un piso es la operación económica más importante de la vida de la mayoría de las personas. El contrato de compraventa determina tus derechos, tus obligaciones y las consecuencias si algo sale mal. Revisarlo a fondo no es optativo.
Estas son las cláusulas que más conflictos generan en las compraventas inmobiliarias en España.
El contrato de arras: el primer documento crítico
Las arras son el acuerdo previo que garantiza la operación mientras se prepara la escritura. Hay tres tipos:
- Arras confirmatorias: si te retiras, pierdes las arras; si se retira el vendedor, te devuelve el doble.
- Arras penales: igual que las confirmatorias pero además puede exigirse el cumplimiento forzoso.
- Arras penitenciales (art. 1454 CC): solo si se pactan expresamente; permite retirarse perdiendo las arras (comprador) o devolviendo el doble (vendedor), sin más consecuencias.
El conflicto más frecuente es que el contrato diga "arras" sin especificar el tipo. Un juez puede interpretar que son confirmatorias y que además de perder las arras debes indemnizar daños y perjuicios.
Cargas no declaradas sobre el inmueble
Antes de firmar nada, obtén una nota simple del Registro de la Propiedad. Te dirá si la vivienda tiene hipotecas, embargos, servidumbres, derechos de paso o cualquier otra carga. El vendedor tiene obligación de declararlas, pero si no lo hace la nota simple es tu garantía.
El contrato debe incluir una declaración expresa del vendedor de que la vivienda está libre de cargas o, si las hay, de quién se encarga de cancelarlas y cuándo.
Plazos de entrega en obra nueva
En vivienda de obra nueva, el plazo de entrega es crítico. Las promotoras suelen incluir cláusulas que permiten retrasos de 6-12 meses sin penalización, o que condicionan el plazo al "ritmo de construcción". Exige:
- Fecha concreta de entrega
- Penalización económica por día de retraso
- Causa de fuerza mayor limitada a supuestos excepcionales
- Derecho a resolución del contrato con devolución de cantidades si el retraso supera cierto límite
Reparto de gastos e impuestos
El Tribunal Supremo ha aclarado que la plusvalía municipal la paga el vendedor. Los gastos de notaría se reparten según costumbre local y acuerdo entre partes. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales lo paga el comprador.
Desconfía de cláusulas que trasladan gastos al comprador sin justificación legal. En operaciones entre particulares hay más flexibilidad de pacto, pero en operaciones entre profesional y consumidor aplica la normativa de consumidores.
Vicios ocultos: tus derechos tras la firma
Si después de comprar descubres defectos que no eran visibles durante las visitas, tienes derecho a reclamar. El plazo para reclamar vicios ocultos es de 6 meses desde la entrega (aunque el Código Civil habla de 6 meses para la acción redhibitoria y algunos tribunales amplían los plazos en aplicación de normativa de consumidores).
Un contrato que exime al vendedor de responsabilidad por vicios ocultos entre profesional y consumidor es nulo. Entre particulares, la exención es posible pero solo para vicios conocidos por el comprador.
Condición suspensiva de la hipoteca
Si necesitas financiación para comprar, el contrato debe incluir una cláusula que lo condicione a la obtención de la hipoteca. Si no consigues el préstamo, debes poder recuperar las arras sin penalización. Una cláusula que te obliga a comprar aunque el banco te deniegue la hipoteca puede dejarte en una situación imposible.
Revisa tu contrato de compraventa antes de firmar
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